Ombyggnation av vind till lägenhet

Här kan ni läsa mer om hur ni kan optimera era befintliga ytor till nya bostäder eller kontor och på så sätt skapa ett mervärde till er förening eller fastighetsbestånd. Frågorna kan vara många i ett första steg men vi hjälper er att underlätta processen.

Ombyggnation av vind till lägenhet

Vare sig det handlar om att skapa nya boendemöjligheter genom en totalentreprenad eller köpa loss en vindsyta och förädla i egen regi, tar vi på 4D Bygg hand om hela processen.

Varje vindsvåning är unik med sina egna förutsättningar. Den kräver kreativitet och yrkesmässig skicklighet från första projektering till sista utförande. På 4D Bygg ser vi till att allt detta tas om hand om på ett effektivt och tryggt sätt. Vi arbetar för att ni ska få ut så mycket som möjligt av de befintliga ytorna, vi förstår att varje kvadratmeter är en stor tillgång för er som förening. Samtidigt vill vi att de boende ska påverkas i minsta möjliga mån under byggtiden. Detta visar sig till exempel genom att vi arbetar med logistiktorn för att förkorta ställningstiden och sköter leveranser med kran genom taköppningar i stället för genom trapphusen.

Har ni en vind eller annat outnyttjat utrymme som ni i stället tror skulle kunna bli spännande lägenheter? Tveka inte att kontakta oss.

/ OMBYGGNATIoN

Vi är vana att bygga efter fastighetens förutsättningar

Kreativitet och erfarenhet är en stor tillgång för att optimera boyta och få ut så mycket som möjligt av er fastighet. Här är ett exempel med takkupor och torn från ett tidigare projekt på Sveagatan 2 där vi skapade unika boendemiljöer.

Läs mer

Fem tips för ett framgångsrikt vindprojekt i din förening

Processen och startsträckan kan kännas lång och krokig när man skall starta upp ett projekt i sin förening men här är några enkla tips för ett lättare avstamp till en bra uppstart.

Visa en budget för styrelsen som inkluderar intäkten och hur den påverkar ekonomin, det vill säga hur mycket avgiften kan sänkas. Ta även hänsyn till fler medlemmar som, långsiktigt, delar på fasta kostnader.
Visa på arbeten som kan utföras samtidigt, Om till exempel taket har ett renoveringsbehov finns pengar att tjäna på att göra detta samtidigt.
Glöm inte förrådsfrågan som ofta löses i ej utnyttjade utrymmen i källare. Om föreningsmedlemmar behöver bli av eller minska sina förråd till förmån för en vindsombyggnation är detta den viktigaste frågan som er förening med majoritet behöver ta ett beslut om.
Beslut – Ett bra underbyggt förslag att ta ställning till i beslutsfasen underlättar för styrelsen och underlätta för de som kanske inte är lika insatt eller kunnig att ta ett bra beslut.
Vid val av entreprenör – Utgå från fast pris och jämför med branschen, mäklare, konsulter med flera.

Vanliga frågor om renovering av vindar

Inför beslut – Styrelsen får i uppdrag att presentera ett förslag för föreningen om exploatering av vinden. Detta kan delegeras till en vindsgrupp eller vinsansvarig.

Beslut – Det första beslutet som föreningen måste fastställa är om flytt av eventuella vindsförråd är aktuellt. För detta krävs ett stämmobeslut. Efter det kan ett eller flera förslag presenteras på en stämma som medlemmarna i föreningen kan rösta på.

Försäljning

Sälj ytan – vindsbyggare köper ytan och ansvarar för hela projektet från start till mål. Fördelen med detta sätt är att föreningen inte tar någon risk, varken byggrisk eller marknadsrisk. Nackdelen är att eventuell marknadsvinst tillfaller entreprenören.

Entreprenad – föreningen beställer arbetet och säljer lägenheterna själva. Fördel är en potentiell marknadsvinst medan nackdelarna är byggrisk och mycket tid till administration att hantera för en utvald vindsgrupp.

Den här typen av utförande kan också ske i samverkan mellan entreprenör och bostadsrättsförening, där man delar på både risk och vinst.

Etagelägenheter – föreningen säljer ytan till underliggande lägenhet och befintlig medlem. Fördelen är enklare i hänseende till vissa nybyggnadskrav. Nackdel ör olika byggare och garantier till föreningen. (Bostadsrättsföreningen bör ställa krav på erfaren, gärna samma, byggare i alla väsentliga arbeten)

Val av entreprenör – en vindsombyggnation är väldigt komplex och byggaren bör ha god erfarenhet och kunna visa referensprojekt och en organisation med duktig personal. Prisbilden är så klart viktig oavsett om det är en entreprenad eller försäljning av vinden men det viktigt att ta ett steg tillbaka, väga in alla parametrar, och se helheten.

Projektering och utförande – projekteringen ska ta hänsyn till befintlig fastighet och övriga boende i föreningen. Utförandet ska ske med hänsyn och avstämningar bör göras löpande.

Sälj och inflytt – Försäljningen kan ske ”på ritning” innan färdigställande eller efter godkänd slutbesiktning och slutbesked av stadsbyggnadskontoret. Tillse i god tid att den ekonomiska planen är uppdaterad med den nya lägenhetsindelningen.

Byggnadsställning – För att vi skall kunna arbeta säkert behöver vi ha en ställning som står längs med husfasaden Vi arbetar generellt med en så kallad lättställning som påverkar utsikten för de boende minimalt och stävar alltid efter att ha ställning monterad så kort tid som möjligt, det vill säga inte under hela byggtiden.

Byggarbetsplats – Det kommer stundtals att låta mycket, främst under byggstarten och för boende på våningen under vinden, men även för hela fastigheten samt grannar runt om. Det är tex rivningsarbeten, lastbilar och kranar som levererar material, arbeten med allt från stomme till tak. Vi arbetar aktivt under projekterings- och byggtiden för att minska höga ljudnivåer både för boende och våra arbetare på plats.

Påkoppling av stammar (avlopp) – Ibland behöver avloppen till de nya lägenheterna kopplas på i kök och/eller badrum i lägenheten under vindsplan. Påkopplingsarbetet sker under en begränsad tid och vi har stor erfarenhet av att göra det så enkelt och smidigt som möjligt för de lägenhetsinnehavare som påverkas. Korta avstängningar av vatten och el i fastigheten förekommer då vi i god tid innan meddelar boende om detta.

Att ni får en ny granne ovanför er blir självklart en liten omställning. Däremot behöver man inte vara särskilt orolig för ljud då nybyggnadskraven för de nya lägenheterna oftast innebär betydligt bättre ljudnivå än mot andra befintliga grannar.

Vindslägenheter ligger generellt högre i pris än andra lägenheter. Däremot har vi historiskt sett är att vid en vindsförsäljning påverkas hela föreningens försäljningspriser positivt, inklusive de som bor på våningen under. Troligen handlar detta om att föreningens ekonomi blir bättre, att vindslägenheternas kvadratmeterpris ger resten av lägenheterna en skjuts och att föreningen utåt sett blir mer attraktiv med hela fastigheten är utnyttjad.

Nej är det enkla svaret men de som bor på våningsplanet under vinden blir mer påverkade av tex buller än övriga boende i fastigheten, framförallt under inledning av ombyggnationen.

Varje konvertering är unik och det är svårt att lämna ett generellt utlåtande på byggtid. Av erfarenhet är en normal byggtid 6–12 månader beroende på projektets omfattning. Utöver detta måste man dock även räkna med handläggningstider på stadsbyggnadskontoret samt projektering och upphandling.

Fler medlemmar innebär större riskspridning och fler som kan engagera sig i föreningens välmående.

Nya inkomster i form av försäljning och nya avgifter kan innebära avskrivning av lån och sänkning av avgiften för befintliga ägare.

Står föreningen inför ett underhållsbehov kan detta utföras tillsammans med en vindsombyggnation med samordningsvinster som följd och en mer kostnadseffektiv renovering. Detta kan till exempel vara en takomläggning, fönsterbyte, trapphusrenovering eller ett stambyte. Dessutom kan en vindsförsäljning finansiera vissa underhåll.

Fastigheten får också en ett bättre isolerat tak vilket är bra både för miljön och föreningens ekonomi.